Nos dias atuais, grande parte dos financiamentos imobiliários são realizados através de alienação fiduciária, que podem ser feitos através de instituições bancárias ou diretamente com construtoras e/ou incorporadoras de imóveis.
Porém, financiar um imóvel diretamente com construtoras e/ou incorporadoras pode parecer, em um primeiro momento, algo conveniente, de fácil contratação, com parcelas “acessíveis”, a perder de vista.
Por ser realizado através de alienação fiduciária, o próprio imóvel objeto do negócio é a garantia em caso de inadimplemento do contrato.
Normalmente tais contratos possuem uma cláusula permitindo a cobrança de juros remuneratórios capitalizados mensalmente, o que acarretará aumentos contínuos do saldo residual do financiamento e dará a impressão de que, embora os pagamentos sejam realizados todo mês, o valor residual do financiamento não diminui.
Trata-se de uma verdadeira “bola de neve”, eis que os juros são calculados sobre os próprios juros e não apenas sobre o valor da parcela, tornando-se uma dívida praticamente “impagável”.
Porém, o que pouca gente sabe, é que mencionada prática não é permitida para empresas que não sejam integrantes do sistema financeiro nacional (bancos).
Nesse sentido é o entendimento dos Tribunais:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CELEBRADO COM CONSTRUTORA. 1. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. INSTITUIÇÃO QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 2. RECURSO PROVIDO. (STJ – REsp: 1.847.283 MG 2019/0331482-4, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: 02/12/2019).
A periodicidade da capitalização de juros, quando feita de forma mensal e não anual, fará com que o comprador pague um valor muito maior pelo imóvel.
Porém, tais contratos podem ser revistos judicialmente, passando o comprador a pagar, em sede de tutela antecipada, ou seja, já no início da ação, o valor que seria o devido.
Ressalte-se que caso o contrato já tenha se encerrado e o imóvel tenha sido quitado, de igual forma é cabível a revisão das cláusulas contratuais consideradas abusivas, pois o prazo prescricional para ingressar judicialmente é de 10 (dez) anos, a contar do vencimento da última parcela. Nestes casos, todo o valor pago a mais pelo comprador deverá ser restituído pela empresa e, em alguns casos, de forma dobrada.
Portanto, caso você se enquadre nesta situação, entre em contato com um advogado de confiança para analisar seu contrato e ajuizar a ação cabível.
Telefone: (47) 3514-9456
Endereço: Avenida Brasil, nº 3801, Sala 01, Centro de Balneário Camboriú/SC
